家を買ったときなど普通は買主に名義を変更します。名義を変更しなくても違法ではありませんが、変更しないと色々な不利益がでてきます。

例えば売主が二重に譲渡した場合、後から買った人でも先に名義変更の登記をすれば後から買った人のものになってしまいます。つまり登記は早いもの勝ちということになります。故意にこのようなことをする売主はほとんどいないと思いますが、買ったまま登記をしないで売主が死亡し、その相続人が先に売っていたことを知らずに別の人に売る可能性もあります。また買ったまま登記をしないで売主名義にしておいて、この売主の経済状況が悪化し、税金の滞納やその他の負債を抱えていたとすると、買った不動産に差押が入ることもあり、公売や競売にかかることもあります。

つまり登記をしないと第三者にこの不動産は自分のものであると主張できません（対抗力といいます）が、登記をすると国の機関である法務局で登記され対抗力を得ることができて前述のようなことはなくなります。登記をしないと完全に自分の所有物になったとはいえないでしょう。

登記手続きは申請書の記載方法や必要書類が法律で定められており、登記申請時に課税される登録免許税の税率も登記の内容によって異なり、登記手続き全部を個人でするのはかなり面倒だと思います。また司法書士は売買の所有権移転登記のときなど確実に買主に瑕疵のない（ここでいう瑕疵は売買不動産の構造上のものではなく、売主の付けた担保解除等です）所有権移転登記ができるのか、また売主は代金を確実に受け取れるのかを精査しながら手続きを進めていきます。確実に登記手続きを行いたい方は司法書士に依頼することをお勧めします。

不動産登記は売買のときだけでなく、登記する内容によって色々種類があります。

相続による登記

人が亡くなると相続が開始し、遺産の中に不動産があれば、これを相続する人に名義を変更します。名義変更をしなければならない期限はありませんし、相続税がかからないようなら名義変更をしなくてもほとんど不利益はありません。しかし名義変更をしないうちにさらに相続人が死亡すると、その下の代の相続人も関係してくることになり当事者が増えてしまいます。当事者が増えると協議がしづらくなったり、協議が調わなくなったりする可能性が増してきます。亡くなった被相続人に遺言書があれば原則としてこのとおりに相続します。遺言書がなく相続人が一人であるならこの方が相続しますが複数いるときは通常は遺産分割をして、どのように遺産を分けるかを決めて取得者名義に変更します。

贈与による登記

贈与とはお金や対価をもらわずに無償で譲渡することです。生前の相続ということで、不動産を贈与したいという相談は、頻繁に受けますが贈与税を考慮する必要がありこれを知らずにすると、税金でたいへんなことになるときもあります。相続の場合は相続税の基礎控除額が多いため資産家でない限り、相続税がかかることはあまりありません。しかし贈与の場合は、年間基礎控除が１１０万円までしかないためこれを超えると贈与税がかかります。なお一定の条件を満たした場合に贈与税の課税を相続開始まで繰り延べできる相続時精算課税制度や居住用不動産の配偶者控除等もあり、贈与税がかからない場合もあります。

離婚時の財産分与による登記

不動産を譲渡するわけですから、贈与に似ていなくもありませんが贈与ではありません。財産分与は「夫婦の財産の清算」「慰謝料」「離婚後に生活が困窮する方に対する扶養」というような性質があるといわれています。夫婦が離婚し妻が子供の親権者になり養育していくかわりに一緒に住んでいた自宅を妻に分与するというパターンが一番多いかもしれません。この自宅が住宅ローン返済中だった場合、以後の返済をどうするかも決めておいたほうがよいでしょう。

財産分与をする際に取得した財産が社会通念上相当な範囲のものについては原則として贈与税は課税されません。ただし譲渡所得の基因となる資産を財産分与したときに、それが財産分与義務消滅という経済的利益を対価とする譲渡になりますので分与した方に譲渡所得が課税される場合があります。

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